JUAL BELI TANAH SHM ITU MEMENUHI SYARAT TUNAI DAN TERANG

Sabtu, 19 April 2025 | 00:33 WIB

Dibaca: 346

JUAL BELI TANAH SHM ITU MEMENUHI SYARAT TUNAI DAN TERANG

DDOK.FOTO AKUN RUMAWAS

Ypgyakarta – media pastvnews.com, lintas kasus, Hasil Putusan Nomor 31/PDT/2025/PT SMG, tanggal 4 Februari 2025, berkait Jual beli pada tanggal 29 November 2016, atas tanah SHM No 543/

Purwosari dengan status masih dalam sengketa dan masih atas nama orang lain (dalam hal ini masih atas Nama R. Akun Rumawas, ST) ternyata dapat disahkan oleh Majelis Hakim Pengadilan Tinggi Semarang, sehingga berdampak Pemilik atas nama SHM bereaksi dan melakukan kasasi.

Sebab Pengadil dalam memutus perkara, menurut Akun Rumawas Ia menduga fakta fakta sidang dan data untuk memutus perkara bertentangan dengan Peraturan Perundangan, kata Akun 18 April 2025 saat kembali merilis dalam rangka kasasi dan menuju KY.

Akun Rumawas seorang PNS, tersebut lantas kepada wartawan dalam wawancara, memberikan catatan diantaranya, adanya Surat Keterangan Pendaftaran Tanah, yang diterbitkan oleh Kantor Pertanahan Kota Surakarta, Nomor : 630.1/SKPT /215/2019, tanggal 7 Mei 2019, yang menjelaskan Status tanah SHM No 543.

Bahwa SHM masih atas nama Raden Akun Rumawas, ST, dan masih Tercatat Blokir, tanggal 13-10-2016, berdasarkan Surat Permohonan dari H.Deddy Suwadi SR, SH selaku advokat kuasa dari Gatot Eko Pramono, SE, tanggal 13-10-2016, dengan perkara perdata di Pengadilan Negeri Yogyakarta No.93/PDT.G/2016/PNY YK, Tanggal 26-07-2016.

Kemudian dari Akun sendiri sebagai pemilik SHM no 543 tidak pernah dilibatkan / diberitahu terkait adanya jual beli tersebut, apalagi SHM no 543 telah di laporkan hilang di Polresta Yogyakarta, dengan Surat Tanda Bukti Laporan Kehilangan Barang / surat No.Pol : STBL/431/II/2012/SPKT II, tanggal 20 Februari 201 Peraturan Pemerintah No 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.

Pasal 45 (1) Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak, jika salah satu syarat dibawah ini tidak dipenuhi : (e). Tanah yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan;

Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah, telah menjelaskan sebagai berikut :

Pasal 91 Ayat (1) Dalam hal Tanah menjadi Objek Perkara di Pengadilan, Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan ke Kantor Pertanahan bahwa suatu Hak Atas Tanah atau Hak Milik atas Satuan Rumah Susun menjadi Objek Perkara di Pengadilan dengan menyampaikan Salinan surat gugatan.

Pasal 92 Ayat (1) Dalam hal Tanah merupakan objek perkara pengadilan, objek penetapan status quo oleh hakim yang memeriksa perkara atau objek sita pengadilan, Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan hak. Kriteria pembeli yang beritikad baik yang perlu dilindungi berdasarkan Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata adalah sebagai berikut :

a. Melakukan jual beli atas objek tanah tersebut dengan tata cara/prosedur dan dokumen yang sah sebagaimana telah ditentukan peraturan perundang-undangan yaitu:

Pembelian tanah melalui pelelangan umum atau Pembelian tanah dihadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (sesuai dengan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 24 tahun 1997) atau Pembelian terhadap tanah milik adat / yang belum terdaftar yang dilaksanakan menurut ketentuan hukum adat yaitu :

a) Dilakukan secara tunai dan terang (di hadapan / diketahui Kepala Desa/Lurah setempat).

b)Didahului dengan penelitian mengenai status tanah objek jual beli dan berdasarkan penelitian tersebut menunjukkan bahwa tanah objek jual beli adalah milik penjual, ( c) Pembelian dilakukan dengan harga yang layak.

Selanjutnya melakukan kehati-hatian dengan meneliti hal-hal berkaitan dengan objek tanah yang diperjanjikan antara lain : Penjual adalah orang yang berhak/memiliki hak atas tanah yang menjadi objek jual beli, sesuai dengan bukti kepemilikannya, atau; Tanah/objek yang diperjual belikan tersebut tidak dalam status disita, atau Tanah objek yang diperjualbelikan tidak dalam status jaminan/hak tanggungan, atau; Terhadap tanah yang bersertifikat, telah memperoleh keterangan dari BPN dan riwayat hubungan hukum antara tanah tersebut dengan pemegang sertifikat.

Sesuai Yurisprudensi Mahkamah Agung, Mahkamah Agung RI, No.3438.K/Pdt/1987, tanggal 30 Juni 1989 (Majelis : H.Soerjono, SH (Ketua), dengan Anggota : Mohammad Djanis, SH dan Bismas Siregar, SH) sbb :

Bahwa untuk syahnya suatu jual beli tanah menurut hukum adat, diperlukan adanya dua syarat yang harus dipenuhi yaitu : (1) syarat Tunai : pihak pembeli menyerahkan uangnya kepada pihak penjual yang secara serentak diikuti pihak penjual menyerahkan tanah yang dijualnya tersebut kepada pembeli (contante handeling). (2) Syarat terang : pelaksanaan syarat pertama diatas dilakukan dihadapan saksi para Pejabat / Pamong Desa. Bilamana kedua syarat ini tidak dipenuhi, maka belum atau tidak terjadi jual beli tanah menurut Hukum Adat.

Dalam kasus PPJB, Akun pemegang SHM, merasakan dan faktanya sebagai korban dari dugaan Mafia Tanah yang sudah berlangsung lama hampir 14 tahun dan sebagai Pihak yang sangat dirugikan adanya penerbitan PPJB yang tidak sesuai kaidah peraturan yang ada. ‘ungkap Akun.

Sementara itu, Peraturan Peraturan Komisi Yudisial Nomor 5 Tahun 2024 Tentang Tata Cara Penanganan Dugaan Pelanggaran Kode Etik Dan/Atau Pedoman Perilaku Hakim, pada Pasal 1, Komisi Yudisial dapat melakukan pemeriksaan terkait adanya pelanggaran Kode Etik dan/atau Pedoman Perilaku Hakim yang selanjutnya disingkat KEPPH, adalah panduan dalam rangka menjaga dan menegakkan kehormatan, keluhuran martabat, serta perilaku Hakim dalam menjalankan tugas profesinya dan dalam hubungan kemasyarakatan di luar kedinasan.

KEADILAN DAN HARAPAN MASYARAKAT

Sementara itu melihat kasus kasus di lain tempat banyak warga yang mencari keadilan namun ada sinyalemen seperti perkara semirif dengan Akun tersebut tak bisa dipungkiri masyarakat banyak yang menuntut keadilan sebab selam ini untuk memperoleh keadilan itu amat susah, Apabila Hakim Pengadilan Tinggi dalam memutus perkara, minim mempertimbangkan fakta fakta dan aturan yang ada maka akan banyak korban kasus mafia tanah.

Harapannya dalam setiap pemeriksaan Kasasi di Mahkamah Agung, Majelis Hakim MA, dapat memutus sesuai fakta fakta sidang dan peraturan perundangan yang ada.

Perlu menjadi bahan renungan bahwa bagaimana bisa jual beli dapat di sahkan seperti dalam kasus SHM atas nama saya apalagi dengan status obyek tanah itu masih dalam sengketa dan masih atas nama orang lain, ada PPJB, bagaimana logika hukumnya ? kata Akun menyindir sesuai fakta.

Kasus Pertanahan seperti ini kemungkinan tidak hanya menerpa Akun Rumawas saja, akan tetapi ada kemungkinan dikalangan masyarakat umum lainnya juga ada yang terjadi, namun tak terekspos media masa.

Nah atas kejadian inipun sebaiknya masyarakat dan pihak pelaku pembuat komitmen harus lebih hati hati dan teliti dalam melakukan transaksi jual beli mengkait tanah SHM, sehingga kedepan tidak menimbulkan perkara hukum baik perdata maupun pidana. (red)

PENDAPAT DAN AHLI SARJITA DARI STPN

Sementara itu pula berkait, perkara ssalah satu saksi ahli bapak Sarjita SH dari STPN Jogja pernah menjadi ahli dalam sidang mengkait kasus ini yang hadir dalam sidang di PN Surakarta, lantas mengutip bahwa Perbuatan Hukum yang dibuat di bawah tangan antara pihak [Ibu Mar Intan dengan Sdr.Hadari ningsih] di tahun 2016 tidak sah, karena sudah berlaku PP 24/1997 Jo. PMNA/Ka. BPN 3/1997 pada tgl 8 Oktober 1997, hukumnya wajib dibuat dalam bentuk Akta dihadapan dan oleh PPAT, apalagi tanahnya sudah bersertifikat, kecuali karena perolehan dari Lelang. pasal 37 ayat [1] PP 24/1997 tentang Pendaftaran Tanah.

TRANSAKSI TANAH SHM JANGAN SAMPAI TIDAK MEMENUHI SYARAT TUNAI DAN TERANG

Sarjita SH, sebagai ahli dalam bidang pertanahan, menyatakan bahwa Perjanjian tanggal 29 November 2016 tidak memenuhi syarat tunai dan terang, serta tanah sudah bersertipikat

Faktnya dalam masalah ini justru tidak dilakukan dengan Akta PPAT /PPATS. Tentu Ini juga untuk menyatakan bahwa Iktikad Baik dari Pembeli tidak terbukti, karena tidak melakukan peralihan hak atas tanah di Tahun 2016 yang sudah bersertipikat/terdaftar di Kalurahan Purwosari Kota Surakarta kemudian tidak sesuai peraturan perundang-undangan yang berlaku. Tetapi dilakukan di Wilayah Provinsi DIY (Lain Provinsi) Secara di bawah tangan.

PPJB BUKAN MERUPAKAN ALAT BUKTI PERALIHAN HAK PERALIHAN HAK ATAS TANAH

Sementara PPJB itu bukan merupakan Alat Bukti Peralihan Hak Atas Tanah, dan masih harus ditindaklanjuti dengan PPJB yang memuat Kuasa Menjual berakhir, dikarenakan Pihak Pemberi Kuasa (RR. Mar Intan) telah meninggal dunia sehingga harus dibuat kembali dengan Ahli Waris. (Sdr. Akun Rumawas pemilik atau atas nama SHM). Jelas Sarjita. “Tim lip/red”